Luật sư tư vấn các điểm cần lưu ý khi mua đất nền dự án

1.Các lưu ý khi mua đất nền dự án

Trongnhiều năm qua thị trường đất nền có thể nói là hấp dẫn và bền vững nhất vớinhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân bởi phân khúc này vừa túi tiền, tínhthanh khoản cao, lợi nhuận cao. Nhưng ở mặt trái của mua đất nền thì cũng đầyrủi ro, biết bao người “thả gà ra đuổi” – tiền thanh toán rồi mà hàng năm nềnkhông có, đòi lại tiền không được, chủ đầu tư bỏ trốn, nhiều người tay trắngsau bao năm tích cóp tiết kiệm tiền rồi bỏ vào đất nền. Nhằm phòng tránh rủi rovà gặt hái thành công khi đầu tư đất nền để kiếm tiền hoặc mua đất xây nhà ởthành công các bạn cần khắc ghi ba nguyên tắcvàng, như sau:

Thứ 1, Tìm hiểu tư cách pháp lýcủa đơn vị chào bán

Trên thực tế có rất nhiều đơn vị môi giới chào bán đất nền, ký hợpđồng, thu tiền của khách hàng nhưng họ không có tư cách pháp lý. Chỉ có chủ đất(cá nhân hoặc doanh nghiệp) – người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền ký kết hợpđồng chuyển nhượng đất nền và thu tiền hoặc người được chủ đất ủy quyền hợppháp (công chứng). Như vậy nếu bạn không tìm hiểu kỹ và lỡ ký hợp đồng, trảtiền cho người không phải là chủ đất thì bạn đã vào thế “đuổi bắt vịt trời”.

Thứ 2, Tìm hiểu quy hoạch và hạtầng của thửa đất phân lô bán nền

Thường thì chủ đất có lô đất lớn muốn tách thành nhiều thửa nhỏ đểbán được giá cao. Nhưng để được phép tách thửa thì phải đảm bảo điều kiện vềkết nối hạ tầng (đường, điện, nước) và quy hoạch của thửa đất đó. Nhiều thửađất hiện trạng đang là đất trồng cây lâu năm, đất vườn, thậm chí đất lúa hoặcnuôi trồng thủy sản cũng được phân lô và chào bán. Nhưng mấu chốt là thửa đấtđó thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, hay khu dân cư chỉnh trang thì sẽđược phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở (lên thổ cư). Ngược lại, dù thửađất đó đang là đất ở ghi trong sổ đỏ nhưng quy hoạch là mở đường hoặc công viêncây xanh…thì cũng không được phép phân lô bán nền. Tóm lại, chỉ khi bạn cóthông tin quy hoạch chính xác thửa đất đó đủ điều kiện được phép phân lô bánnền (đất ở) thì hãy quyết định đầu tư.

Thứ 3, Tìm hiểu nội dung Hợp đồngmẫu trước khi đặt cọc

Quy trình thông thường của mua bán đất nền gồm 03 bước như sau:

Bước1: Đơn vị môi giới chào bán và nhận đặt cọc của khách hàng.

Thông thường khu đất lúc này còn đang là đất trống chưa có hạ tầng(đường, điện, nước) nhưng các môi giới có những sơ đồ thửa phân lô rất hấp dẫn,hứa hẹn thời hạn rất ngắn (4-6 tháng) là xong hạ tầng và ra công chứng để ngườimua yên tâm xuống cọc. Hợp đồng đặt cọc thường rất sơ sài, thường là: vị trí,diện tích, giá lô đất và nếu khách hàng không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc.

Bước2: Khách hàng ký Hợp đồng mua bán đất nền với chủ đất.

Hầu hết các chủ đất dùng chiêu thu tiền trước của khách hàng đểlàm hạ tầng, nộp tiền thuế đất, lệ phí…nên ngay khi ký hợp đồng thì khách hàngphải nộp khoảng 30 – 50% giá lô đất. Điều đáng nói nhất ở bước này là nội dunghợp đồng ký với chủ đất là như thế nào? Ví dụ: khi nào (ngày…/…/….) thì tiếnhành công chứng sang nhượng đất nền, trường hợp không thực hiện được thủ tụctách thửa đúng hạn? hoặc khi dự án không được cấp phép thì tiền đã nộp củakhách hàng được xử lý thế nào (tiền gốc, tiền lãi, tiền phạt)?

Bước3: Tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.

Khi khu đất đã hoàn thành hạ tầng, được tách sổ (có sổ đỏ riêngtừng nền) thì khách hàng và chủ đất sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại Phòng công chứng. Sau đó thực hiện thủ tục đăng bộ sangtên sổ đỏ cho khách hàng. Trên thực tế nếu thực hiện được bước 3 này thì quyềnlợi của khách hàng đã được bảo đảm.

Trong 03 bước nêu trên thì rủi ro cho khách hàng tập trung tạibước 1 và bước 2, có rất nhiều khách hàng đến với chúng tôi khi giao dịch đổvỡ, chủ đất không thực hiện được dự án đúng tiến độ, thì đọc hợp đồng thấy mới“tá hỏa” khi nội dung hợp đồng hoàn bất lợi cho mình và sau hàng năm bỏ tiền tỷ,giờ chỉ mong lấy lại tiền gốc cũng không được. Để tránh khỏi bẫy “bút sa gàchết” thì khách hàng cần phải biết được nội dung hợp đồng ký với chủ đất (mẫuhợp đồng) ngay từ khi tìm hiểu về dự án và trước khi đặt cọc tiền.

Trong thời buổi thị trường đất nền hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn đầyrủi ro thua lỗ, thì trước khi muốn kiếm tiền cần phải có giải pháp tránh “tiềnmất, tật mang” như đã chia sẻ với các bạn ở trên. Tôi tin tưởng rằng khi cácbạn áp dụng chính xác ba nguyên tắc vàng nêu trên cùng với sự lựa chọn chínhxác vị trí khu đất và thời điểm thị trường thì việc kiếm nhiều tiền từ đầu tưđất nền là không khó. Nếu bạn chưa nhiều kinh nghiệm, gặp khó khăn khi thựchiện thì tốt nhất là nhờ sự cố vấn của các chuyên gia, luật sư chuyên về bấtđộng sản hỗ trợ điều này là chìa khóa quan trọng để giúp bạn thành công.

2. Dự án đất nền đủ điều kiện pháp lý để bán:

1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dựán, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xâydựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việchoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

2) Chủ đầu tưdự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trìnhdịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiếtxây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chungcủa khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ngườidân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấpnước, thoát nước, thu gom rác thải;

3) Chủ đầu tưphải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sửdụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

4) Không cótranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

5) Phù hợp vớikế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

Như vậy, khichủ đầu tư không có đủ các điều kiện pháp lý như trên là dự án đất nền đó khôngđủ điều kiện pháp lý để bán.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

 Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net.vn

http://www.luatsuthanhpho.com